ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5% מאז החלטת 6 ביולי 2026, וריבית הפריים על 5%. ההחלטה הבאה, זו שרוב הלוחות סימנו ל-31 באוגוסט, נדחתה ליום שלישי 1 בספטמבר, והשינוי אם יהיה ייכנס לתוקף ב-3 בספטמבר. שלושת הימים האלה הם ההבדל בין החזר אוגוסט להחזר ספטמבר במסלול הפריים שלכם.
מאיפה הגענו לכאן
2026 נפתחה עם ריבית של 4.25% ופריים של 5.75%. מאז היו שלוש הפחתות: ב-5 בינואר ל-4%, ב-25 במאי ל-3.75% וב-6 ביולי ל-3.5%. בין לבין, בהחלטות של 23 בפברואר ו-30 במרץ, הוועדה המוניטרית לא נגעה בריבית בכלל. בסך הכל הפריים ירד 0.75 נקודות מאז ינואר.
הרקע לכך הוא אינפלציה שדעכה. מדד המחירים לצרכן ליוני 2026, שפורסם ב-15 ביולי, לא זז בכלל לעומת מאי, והאינפלציה השנתית ירדה ל-1.6%, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2021. בתוך המדד: שירותי דיור עלו 0.9%, תרבות ובידור 1%, ומנגד ירקות ופירות טריים ירדו 5.2% והלבשה והנעלה 2.7%.
תחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל שפורסמה עם החלטת יולי צופה צמיחה של 4% ב-2026 ו-5.5% ב-2027, אינפלציה של 1.8%, וריבית של 3% ברבעון השני של 2027. במילים אחרות: הבנק עצמו מסמן עוד שתי הפחתות של רבע אחוז, אבל פרושות על פני כשנה. זה קצב של הפחתה אחת לכל שתיים או שלוש החלטות, לא הפחתה בכל ישיבה.
מה שמושך בכיוון ההפוך הוא התמונה הפיסקלית. הגירעון צפוי לעמוד על 4.9% תוצר ב-2026 ועל 4.2% ב-2027, ויחס החוב לתוצר על כ-69%. הנגיד אמיר ירון אמר כבר בינואר שהמשק "כנראה לא רחוק מרמת הריבית הנורמלית", אמירה שמגדירה תקרה לכמות ההפחתות שנשארו. שר האוצר בצלאל סמוטריץ' תקף את הפחתת יולי כמינימלית, אבל הלחץ הפוליטי הוא בדיוק הדבר שהוועדה המוניטרית בנויה להתעלם ממנו.
מבחינת ההחזר שלכם, המסקנה מהתמונה הזו היא שהפריים ב-5% הוא כנראה לא נקודת עצירה ארוכה, אבל גם לא תחנת ביניים בדרך ל-3.5%. טווח סביר לשנה הקרובה הוא פריים בין 4.5% ל-5%, וזה טווח צר בהרבה ממה שהתמחור הרגשי בשוק משדר.
שלושה תמהילים, שלוש תוצאות שונות לגמרי
קחו משכנתה של 900 אלף שקל ל-25 שנה ותשוו מה עשו לה המהלכים של 2026. ההנחות: רכיב הפריים ירד מ-5.75% ל-5%, הקבועה הלא צמודה נשארה על 4.9%, והצמודה על 3.45% ספגה עלייה של 1.6% במדד.
| תמהיל | הרכב | שינוי בהחזר החודשי | שינוי שנתי |
|---|---|---|---|
| שליש-שליש-שליש | 300 אלף פריים, 300 אלף קבועה לא צמודה, 300 אלף צמודה | 110 שקל פחות | 1,314 שקל פחות |
| כבד בפריים | 450 אלף פריים, 270 אלף קבועה לא צמודה, 180 אלף צמודה | 186 שקל פחות | 2,231 שקל פחות |
| בלי פריים | 540 אלף קבועה לא צמודה, 360 אלף צמודה | 29 שקל יותר | 346 שקל יותר |
השורה השלישית היא העיקר. מי שבנה תמהיל בלי פריים בכלל, מתוך רצון ליציבות, לא רק שלא נהנה משלוש ההפחתות, אלא משלם היום יותר משילם בינואר. הרכיב הצמוד ממשיך לספוג את המדד גם כשהריבית יורדת. בתמהיל השליש-שליש, ההפחתה של 134 שקל ברכיב הפריים קוזזה חלקית בעלייה של 24 שקל ברכיב הצמוד.
פריים, צמודה, לא צמודה: מה ההיגיון של כל אחת עכשיו
פריים. 5% היום, ומחושב תמיד כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% קבוע. יורד תוך ימים אחרי כל הפחתה, בלי לעשות כלום, ובלי עמלת פירעון מוקדם לעולם. גם עולה תוך ימים. מי שלקח משכנתה ב-2021 ראה את הפריים שלו נע מ-1.6% ל-6.25% תוך שנתיים. השוק הפנים את היתרון: במאי-יוני 2026 נתח הפריים בהלוואות חדשות קפץ לכ-21% לעומת 11% ביוני 2025.
קבועה לא צמודה. הריבית הממוצעת בהלוואות חדשות עמדה על 4.74% לפי נתוני בנק ישראל לחודש יוני, ולתקופות של מעל 20 שנה על 4.81% עד 4.92%. זה המסלול היחיד שבו אתם יודעים היום מה תשלמו בעוד 20 שנה. הנקודה שרובם מפספסים: הוא כמעט לא הגיב להפחתות. במרץ 2026 הממוצע היה 4.79%, ביוני 4.74%. חמש מאיות אחוז, בזמן שבנק ישראל חתך חצי אחוז. הבנקים מגייסים את הכסף לקבועות ממקורות ארוכים, לא מהריבית המוניטרית.
קבועה צמודה. הממוצע 3.45%, ולמעל 20 שנה 3.39% עד 3.46%. על הנייר זולה ב-1.3 נקודות מהלא צמודה, ובפועל לא. הקרן עצמה גדלה עם המדד. באינפלציה של 1.6% העלות האפקטיבית היא בערך 5.05%, ובתחזית של בנק ישראל ל-1.8% היא מגיעה לכ-5.25%. על 300 אלף שקל ל-22 שנה זה נראה כך: הלא צמודה 1,832 שקל בחודש קבוע, הצמודה מתחילה ב-1,623 שקל ומטפסת לעבר 1,884. הצמודה משתלמת רק אם האינפלציה תישאר מתחת ל-1.3% בערך לאורך כל התקופה.
מיחזור: העמלה שמכריעה את החישוב
ברגע שאתם מחליפים משכנתה, נכנסות לתמונה חמש עמלות אפשריות, ורק אחת מהן באמת גדולה.
- עמלה תפעולית: עד 60 שקל. הפיקוח על הבנקים קבע שגובים אותה פעם אחת בלבד גם במשכנתה שמורכבת מכמה מסלולים.
- עמלת אי הודעה מוקדמת: עד 0.1% מהסכום הנפרע. נמחקת לגמרי אם מסרתם לבנק הודעה בכתב 10 ימים מראש. על יתרה של 650 אלף שקל, טופס אחד שווה 650 שקל.
- עמלת מדד ממוצע: חלה רק על מסלולים צמודים שנפרעים בין ה-1 ל-15 בחודש. פורעים אחרי ה-15 ולא משלמים אותה.
- עמלת הפרשי שער: רלוונטית רק להלוואות במטבע חוץ, ונמנעת בהודעה של שני ימי עסקים מראש.
- עמלת היוון: זו שקובעת. הבנק לוקח את הפער בין הריבית בחוזה שלכם לבין הריבית הממוצעת שהוא מפרסם היום להלוואה דומה, מכפיל אותו בכל התקופה שנותרה, ומהוון לערך נוכחי. אם הממוצע היום שווה לריבית שלכם או גבוה ממנה, העמלה היא אפס.
מהעמלה הזו הבנק חייב להעניק הנחה של 10% עד 40%, לפי סוג המסלול והזמן שחלף מנטילת ההלוואה. ככל שההלוואה ותיקה יותר, ההנחה גדולה יותר. במסלול פריים אין עמלת היוון בכלל, בשום שלב ובשום סכום. במסלולים משתנים אין עמלת היוון בתחנת היציאה עצמה, וזה החלון הכי זול שקיים במשכנתה.
שימו לב לצד השני של הנוסחה: העמלה נקבעת מול הריבית הממוצעת שהבנק מפרסם, לא מול ההצעה הספציפית שקיבלתם. לכן דווקא כשהריביות הממוצעות יורדות, עמלת ההיוון של הלווים הוותיקים גדלה. ההפחתות של 2026 לא ייקרו לכם את המשכנתה, אבל הן כן ייקרו לחלק מכם את היציאה ממנה.
מעל לעמלות יושבות העלויות הנלוות: שמאות, עורך דין, רישום הערת אזהרה, פתיחת תיק ולעתים יועץ משכנתאות. סדר גודל של 5,000 עד 8,000 שקל.
כלל האצבע של יועצי המשכנתאות
חיסכון של 100 אלף שקל ומעלה על פני כל חיי המשכנתה מצדיק מיחזור. חיסכון של 30 עד 40 אלף בדרך כלל נבלע בעמלות ובעלויות ולא שווה את המהלך.
שלושה מקרים עם מספרים
מקרה ראשון: קבועה לא צמודה של 700 אלף ב-5.4%, ל-25 שנה, מ-2023. אחרי שלוש שנים היתרה עומדת על 656,847 שקל, ההחזר על 4,257 שקל ונותרו 22 שנה. מיחזור ל-4.74% מוריד את ההחזר ל-4,011 שקל, חיסכון של 246 שקל בחודש ו-64,840 שקל על כל התקופה. עמלת ההיוון ברוטו היא 40,218 שקל, ואחרי הנחה של 20% היא 32,174. בתוספת 6,000 שקל עלויות, נשארים 26,666 שקל נטו לאורך 22 שנה. נקודת האיזון היא 155 חודשים, כלומר 13 שנה. עסקה גבולית.
מקרה שני: קבועה לא צמודה של 900 אלף ב-5.9%, ל-30 שנה, מ-2023. היתרה 864,131 שקל, ההחזר 5,338 שקל, נותרו 27 שנה. במיחזור ל-4.74% ההחזר יורד ל-4,733 שקל, חיסכון של 605 שקל בחודש ו-196,160 שקל בסך הכל. עמלת ההיוון כאן כבדה, 110,542 ברוטו ו-88,434 אחרי הנחה, ועדיין נשארים 101,727 שקל נטו. פער של 1.16 נקודות ריבית על יתרה גדולה ותקופה ארוכה מנצח כל עמלה.
ובמקרה הזה יש מהלך טוב יותר: במקום להוריד את ההחזר, השאירו אותו על 5,277 שקל וקצרו את התקופה מ-27 ל-22 שנה. סך התשלומים יורד מ-1,729,586 שקל ל-1,393,172 שקל. הפרש של 336 אלף שקל, תמורת החזר חודשי נמוך ב-61 שקל ממה שאתם משלמים היום.
מקרה שלישי: קבועה צמודה של 400 אלף ב-3.9%, ל-25 שנה, מ-2022. היתרה 359,069 שקל, ההחזר 2,089 שקל, נותרו 21 שנה. מיחזור ל-3.45% חוסך 85 שקל בחודש ו-21,303 שקל לאורך התקופה. עמלת ההיוון 12,113 שקל אחרי הנחה, ועוד 6,000 עלויות. נשארים 3,190 שקל על 21 שנה, ונקודת האיזון היא 214 חודשים. אין כאן עסקה.
ויש מקרה רביעי שכדאי לבדוק לפני כולם: מי שלקח קבועה לא צמודה בריבית של 4.5% או פחות, כלומר לפני 2022, נמצא היום מתחת לממוצע של 4.74%. במצב הזה עמלת ההיוון היא אפס, כי אין לבנק הפסד ריבית לגבות עליו. אין טעם להחליף את הריבית עצמה, אבל אפשר לשנות את המבנה בחינם: לקצר תקופה, לפצל מסלול, להעביר רכיב צמוד יקר. את הבדיקה הזו לא עושים כשהריבית יורדת, עושים אותה כשהריבית הממוצעת שהבנק מפרסם עוברת את הריבית שבחוזה שלכם, וזה בדיוק מה שקרה בשנתיים האחרונות להרבה מאוד לווים ותיקים.
ההבדל בין ארבעת המקרים הוא לא הריבית הנוכחית ולא מצב המשק. הוא גודל היתרה כפול פער הריבית כפול התקופה שנותרה. פער של פחות מחצי נקודה כמעט אף פעם לא מכסה את העמלה, ופער של יותר מנקודה שלמה כמעט תמיד מכסה אותה, כמעט בלי קשר לגודל העמלה שהבנק ינקוב בה.
ואם אתם דווקא באמצע רכישה
שוק המשכנתאות רותח. ביוני 2026 נלקחו משכנתאות בהיקף 11.1 מיליארד שקל, עלייה של 14% לעומת מאי והחודש הרביעי בגובהו בארבע השנים האחרונות. במחצית הראשונה של 2026 הצטברו 57.1 מיליארד שקל, גם כן 14% מעל התקופה המקבילה. הציבור הגיב להפחתות בדיוק כמו שאפשר היה לצפות, ונתח הפריים בהלוואות החדשות זינק לכ-21% ביוני לעומת 11% ביוני 2025.
המסגרת הרגולטורית לא זזה: מימון של עד 75% משווי הנכס לדירה ראשונה, כלומר הון עצמי של 25% לפחות, וההחזר החודשי מוגבל ל-50% מההכנסה הפנויה. בתוך המסגרת הזו, שלוש נקודות שכדאי להכניס לשיחה מול הבנקאי.
הריבית שתקבלו היא לא הממוצע. הממוצעים שבנק ישראל מפרסם מתייחסים לעסקאות של החודש שעבר ומשקללים פרופילים שונים לגמרי. שיעור המימון, הדירוג שלכם, יציבות ההכנסה וסוג הנכס מזיזים את הריבית האישית בעשיריות שלמות. הממוצע הוא נקודת פתיחה למשא ומתן, לא תקרה.
הימנעו מהצמדה עודפת. אינפלציה של 1.6% נראית שקטה, אבל היא מצטברת על הקרן לאורך 25 שנה. הפער בין 3.45% צמודה ל-4.74% לא צמודה הוא 1.29 נקודות, כמעט בדיוק שיעור האינפלציה שממנה והלאה הצמודה מפסידה. אתם מקבלים החזר התחלתי נמוך יותר תמורת סיכון שאין לכם שליטה עליו.
שימו לב לעסקאות תשלום מוקדם נמוך. ההלוואות מסוג בלון וגרייס, שבהן דוחים תשלומי קרן או קרן וריבית, היוו 14.7% מהמשכנתאות שנלקחו ביוני. הן צמודות בדרך כלל למבצעי קבלנים, והן נראות זולות בשנתיים הראשונות ויקרות אחר כך, כי הריבית שנצברה מתגלגלת לקרן.
מה לעשות עכשיו
בקשו מהבנק דוח יתרות לסילוק. הוא מפרט את עמלת ההיוון לכל מסלול בנפרד. הוא לא עולה כסף, והוא המספר היחיד שקובע אם יש בכלל על מה לדבר.
בדקו אם יש לכם תחנת יציאה קרובה במסלול משתנה. בתחנה עצמה אין עמלת היוון, וזה חלון חינם. יתרה של 500 אלף שקל שעוברת מ-4.5% ל-3.45% ל-20 שנה מורידה את ההחזר מ-3,163 ל-2,887 שקל, 276 שקל בחודש ו-66 אלף שקל על כל התקופה, בלי עמלה בכלל.
אם יש לכם כסף פנוי, בדקו פירעון חלקי מול מיחזור. הזרמה של 100 אלף שקל לקרן על יתרה של 656,847 שקל ב-4.74%, תוך שמירה על אותו החזר חודשי, מקצרת את המשכנתה מ-22 שנה ל-16.8 שנה וחוסכת כרבע מיליון שקל בריבית. במסלול פריים אין עמלה על פירעון חלקי.
שני דברים טכניים שחוסכים כסף מיידית: תמיד למסור לבנק הודעה בכתב 10 ימים לפני כל פירעון, ותמיד לפרוע מסלול צמוד אחרי ה-15 לחודש.
ומה כדאי לדחות
מיחזור קבועה לא צמודה רק בגלל שהריבית ירדה. ההנחה שהפחתת ריבית מוזילה את הקבועות פשוט לא נכונה. חצי אחוז הפחתה בין מרץ ליוני הזיז את הקבועה הלא צמודה בחמש מאיות. אם תחכו לספטמבר בציפייה שהקבועה תרד איתה, תחכו לחינם.
שינוי מבנה שלם של התמהיל על סמך תחזית. הגדלת רכיב הפריים על חשבון הקבועה היא הימור על כך שהפחתות ימשיכו, וההימור הזה כבר נכשל פעמיים השנה בפברואר ובמרץ.
קנייה מהירה מפחד ש"הריבית תרד והמחירים יעלו". מחירי הדירות ירדו 1% בתוך חודשיים בהשוואה שבין אפריל-מאי למרץ-אפריל, הירידה הדו-חודשית החדה ביותר זה כשמונה שנים, ו-2% בקצב שנתי. בתל אביב הירידה הייתה 2.3% ובירושלים 1.8%. חודשיים של המתנה עלו לכם עד כה פחות מאשר עלו למוכרים.
למה תחזיות הריבית לא מתממשות
בינואר 2026 חטיבת המחקר של בנק ישראל צפתה צמיחה של 5.2% ואינפלציה של 1.7% לשנה הנוכחית. ביולי, שישה חודשים אחר כך, אותה חטיבה צפתה צמיחה של 4% ואינפלציה של 1.8%. נקודה ושתי עשיריות של צמיחה נעלמו מהתחזית של הגוף שמחזיק את הכלים הטובים ביותר במשק.
ההפחתה של יולי עצמה נשענה במידה רבה על ההסכם בין ארצות הברית לאיראן והירידה של כ-30% במחירי הנפט בעולם בעקבותיו. אף תחזית שפורסמה בינואר לא הכילה את האירוע הזה. בכיוון ההפוך, אחרי שתי הפחתות רצופות בנובמבר 2025 ובינואר 2026 הצפי הרווח היה להמשך, והריבית עמדה במקום חמישה חודשים.
המסקנה המעשית פשוטה: תבנו את התמהיל כך שישרוד תרחיש שבו הריבית נשארת על 3.5% שנה שלמה, לא כך שירוויח מתרחיש שבו היא מגיעה ל-3%. מבחן הלחץ לוקח דקה. קחו את רכיב הפריים שלכם וחשבו את ההחזר בפריים של 6% במקום 5%. יתרה של 300 אלף שקל ל-22 שנה עולה מ-1,876 ל-2,049 שקל, ויתרה של 450 אלף מ-2,814 ל-3,074 שקל. אם המספר הגבוה מפיל לכם את התקציב החודשי, רכיב הפריים גדול מדי, גם אם השנה הוא זה שהרוויח לכם הכי הרבה.
ואם הפחתה נוספת אכן תגיע ב-1 בספטמבר, הנה מה שהיא שווה: על יתרת פריים של 250 אלף שקל ל-22 שנה, 35 שקל בחודש. על 300 אלף, 42 שקל. על 400 אלף, 56 שקל. סכומים שראוי לקחת, ולא סכומים שראוי לבנות עליהם החלטה של מאות אלפי שקלים.
